미국 부동산 법, 무엇이 어떻게 다른가?

부동산을 사고팔거나 임대주택을 관리하다 보면 Constitution, Proposition, AB, SB, IRC, Ordinance, Regulation, Code라는 용어를 자주 접하게 됩니다.

이 용어들은 모두 법과 관련되어 있지만, 누가 만들고, 어떤 성격을 가지며, 어디에 적용되는지가 서로 다릅니다. 이 구조를 이해하면 복잡해 보이는 부동산 법규도 훨씬 쉽게 이해할 수 있습니다.

① Constitution — 헌법

법의 가장 기본적인 틀을 정하는 것이 Constitution(헌법)입니다.

미국에는 U.S. Constitution(미국 연방헌법)이 있으며, 각 주에도 자체적인 State Constitution(주 헌법)이 있습니다.

헌법은 정부의 권한과 국민의 기본적인 권리, 정부와 국민 사이의 기본적인 관계 등을 정하는 가장 근본적인 법적 틀입니다.

따라서 일반적인 법률이나 지방 조례도 헌법에 위배될 수 없습니다.

② Federal Law — 연방법

헌법에 근거하여 연방정부가 법률을 제정하고 여러 연방기관이 법을 집행합니다.

부동산과 관련해서 특히 자주 접하는 것이 IRC(Internal Revenue Code)입니다.

IRC는 미국의 연방 세법으로, 부동산 세금과 관련해서 IRC §121, IRC §1031 등이 대표적으로 언급됩니다.

즉, 법의 큰 구조를 이해하면 다음과 같이 볼 수 있습니다.

Constitution → Federal Law → IRC 등

③ Proposition — 주민투표

California에서는 유권자가 직접 투표를 통해 결정하는 Proposition(주민투표 안건)도 있습니다.

부동산과 관련하여 잘 알려진 예가 Proposition 13과 Proposition 19입니다.

Proposition 13은 California 재산세 제도에 중요한 영향을 주었고, Proposition 19는 일정한 조건에서 주택의 재산세 과세기준 이전 및 상속 관련 규정에 영향을 주었습니다.

④ AB와 SB — California 주의회 법안

California 주의회에서 만들어지는 법안에는 AB와 SB가 있습니다.

AB = Assembly Bill
→ State Assembly 의원이 발의하는 법안

SB = Senate Bill
→ State Senate 의원이 발의하는 법안

부동산 분야에서는 AB 1482, AB 12, SB 721 등을 접할 수 있습니다.

다만 AB나 SB라는 명칭은 기본적으로 법안(Bill)의 명칭입니다. 입법 절차를 거쳐 법률로 제정되면 그 내용은 관련 California Code의 조항으로 확인하게 됩니다.

⑤ Code — 법률을 체계적으로 정리한 법전

Code는 법률이나 규정을 분야별로 체계적으로 정리해 놓은 법전 또는 규정집을 말합니다.

California에는 예를 들어 다음과 같은 Code가 있습니다.

• California Civil Code
• Government Code
• Health and Safety Code
• Revenue and Taxation Code

따라서 부동산 중개인이 실제 법률을 찾아볼 때는 AB 1482라는 이름만 보는 것이 아니라 관련 Code Section을 확인하는 것이 중요합니다.

⑥ Regulation — 행정규정

Regulation은 법률을 실제 행정에서 어떻게 시행하고 적용할 것인지 구체적으로 정한 행정규정 또는 시행규칙입니다.

쉽게 표현하면,

Law = 무엇을 해야 하는가
Regulation = 그것을 어떻게 시행하는가

라고 이해할 수 있습니다.

California의 행정규정은 California Code of Regulations(CCR)에서 찾아볼 수 있습니다.

여기서 Code와 Regulation을 혼동하지 않는 것이 중요합니다.

California Civil Code는 법률(Statute)을 정리한 것이고, California Code of Regulations는 행정규정(Regulation)을 정리한 것입니다.

⑦ Ordinance — 지방정부의 조례

Ordinance는 City나 County 같은 지방정부가 제정하는 지역 법규입니다.

예를 들어 Los Angeles City에서는 임대주택과 관련하여 Rent Stabilization Ordinance(RSO)와 zoning 등 여러 지방 규정을 적용받을 수 있습니다.

따라서 같은 California에 있는 부동산이라도 어느 City 또는 County에 위치하는가에 따라 적용되는 지방 규정이 달라질 수 있습니다.

한눈에 보는 미국 법의 구조

Constitution
→ Federal Law / State Law
→ Statute / Code
→ Regulation
→ Local Ordinance

그리고 California에서는 주민투표를 통해 결정되는 Proposition, 주의회에서 발의되는 AB·SB 등이 각각의 입법 과정과 법적 성격을 가지고 있습니다.

부동산 중개인이 법률가가 될 필요는 없습니다. 하지만 이 법이 연방법인지, California 법인지, 지방 조례인지, 또는 행정규정인지 구별할 수 있는 능력은 매우 중요합니다.

법률을 접할 때는 먼저 “누가 만들었는가, 어디에 적용되는가, 그리고 어떤 종류의 법인가?”를 확인하는 습관을 갖는 것이 좋습니다.

정확한 법률 해석이나 세금 문제는 상황에 따라 변호사, CPA 등 해당 전문가의 확인이 필요합니다.

Kye’s Insight 제공