NOD가 기록된 집도 팔 수 있을까?

Foreclosure가 시작된 집, 아직 매도할 수 있을까?

앞선 칼럼에서 Mortgage Default → Notice of Default(NOD) → Notice of Sale → Foreclosure Auction으로 이어지는 과정을 살펴보았습니다.

그렇다면 한 가지 중요한 질문이 생깁니다.

“NOD가 이미 기록된 집도 팔 수 있을까?”

결론부터 말하면 팔 수 있습니다.

NOD가 기록되었다고 해서 집주인의 소유권이 즉시 Lender에게 넘어가는 것은 아닙니다. NOD는 Mortgage Loan이 Default 상태이며 Foreclosure 절차가 시작되었다는 공식적인 기록입니다. 따라서 Foreclosure Sale이 완료되기 전까지는 일반적으로 집주인이 Property를 매도할 수 있습니다.

NOD가 기록되면 무엇이 달라질까?

일반적인 주택 매매와 가장 큰 차이는 시간과 Mortgage Payoff입니다.

예를 들어 집의 현재 가치가 $800,000이고 Mortgage Payoff가 $600,000이라면, Seller는 Property를 정상적으로 매도하고 Escrow에서 Mortgage를 Payoff한 후 남은 금액을 받을 수 있습니다.

즉,

Sale → Escrow → Mortgage Payoff → Lien 정리 → Seller에게 잔액 지급

이라는 일반적인 거래가 가능합니다.

하지만 문제가 되는 경우는 집값보다 Mortgage가 더 많은 경우입니다.

예를 들어 집의 가치가 $700,000인데 Mortgage Payoff가 $800,000이라면, 집을 정상적으로 팔아도 Loan을 모두 갚을 수 없습니다.

이 경우에는 Short Sale을 검토할 수 있습니다. Short Sale은 Lender의 승인을 받아 Mortgage Balance보다 낮은 가격으로 Property를 매도하는 방식입니다.

NOD 이후에는 시간이 중요하다

NOD가 기록되면 일반적으로 90일의 기간이 지나야 다음 단계인 Notice of Sale로 진행할 수 있습니다.

따라서 NOD가 기록된 Seller에게는 이 기간이 매우 중요합니다.

그러나 시간이 지나 Notice of Sale이 기록되고 Trustee Sale 날짜까지 정해지면 상황은 훨씬 급박해집니다.

Seller가 집을 팔기 위해서는 Buyer를 찾고, 계약을 체결하고, Escrow를 진행하여 Foreclosure Sale 전에 Mortgage를 정리하고 Closing까지 완료할 수 있어야 하기 때문입니다.

따라서 NOD Property를 매도할 때는 일반적인 Listing처럼 천천히 진행하기보다는 현재 Foreclosure가 어느 단계까지 진행되었는지 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

Agent가 확인해야 할 것

NOD가 기록된 Property를 Listing할 경우에는 최소한 다음 사항을 확인해야 합니다.

① NOD Recording Date
② 현재 Mortgage Payoff Amount
③ Property의 실제 Market Value
④ 다른 Lien이나 채무가 있는지
⑤ Notice of Sale가 기록되었는지
⑥ Trustee Sale 날짜가 정해졌는지

이 내용을 확인해야 Seller에게 정상적인 Sale이 가능한지, Short Sale을 검토해야 하는지 판단할 수 있습니다.

결국 NOD가 기록되었다는 것은 “집을 팔 수 없다”는 의미가 아닙니다.

오히려 Foreclosure Auction 전에 Property를 매도하여 Mortgage를 정리할 수 있는 중요한 마지막 기회가 될 수 있습니다.

다만 NOD → Notice of Sale → Trustee Sale로 갈수록 시간이 줄어들기 때문에 신속한 판단과 정확한 절차 확인이 필요합니다.

NOD ≠ 소유권 상실
NOD ≠ 즉시 경매
NOD가 있어도 매도 가능
하지만 시간이 가장 중요합니다.

본 글은 California 부동산 및 Foreclosure 절차에 대한 일반적인 정보 제공을 위한 것이며, 구체적인 법률·채무 문제는 변호사 또는 해당 전문가와 상담하시기 바랍니다.