「계약 성립(Contract Formation)에 꼭 필요한 4가지 조건」

사인했다고 무조건 계약이 되는 건 아니다

집을 사거나 팔 때 가장 많이 듣는 말 중 하나가 있다.

“계약서에 사인했으니까 이제 계약된 거죠?”

그런데 법적으로는 조금 더 복잡하다.

부동산 계약은 단순히 종이에 사인했다고 자동으로 완성되는 게 아니다. Buyer와 Seller 사이에 제대로 된 계약이 성립하려면 몇 가지 기본 조건이 갖춰져야 한다.

California 부동산법에서 계약의 기본을 이해할 때 가장 먼저 봐야 할 것은 다음 네 가지다.

① 계약할 수 있는 사람인가? — Capacity
② 서로 같은 조건에 동의했는가? — Mutual Consent
③ 계약 내용이 합법적인가? — Lawful Object
④ 서로 주고받는 것이 있는가? — Consideration

어려운 법률용어처럼 보이지만 하나씩 풀어보면 생각보다 단순하다.

1. Capacity

“이 사람이 진짜 계약할 수 있는 사람인가?”

첫 번째는 Capacity, 즉 계약을 체결할 수 있는 법적 능력이다.

쉽게 말하면,

“이 사람이 이 계약을 할 자격이 있는가?”

라는 문제다.

일반적인 성인은 보통 큰 문제가 없다. 하지만 미성년자이거나 법적으로 계약능력이 제한된 경우라면 이야기가 달라질 수 있다.

부동산에서는 여기서 한 단계 더 들어간다.

Seller가 개인이 아니라 LLC, Corporation, Partnership, Trust라면 어떻게 될까?

예를 들어 어떤 건물이 ABC LLC 명의인데 계약서에 전혀 권한이 없는 사람이 서명했다면 문제가 생길 수 있다.

즉 중요한 것은 단순히

“누가 사인했는가?”

가 아니다.

“그 사람이 이 부동산을 팔거나 살 수 있는 법적 권한이 있는가?”

까지 확인해야 한다.

부동산 거래에서 Trust나 LLC 소유 부동산을 만나면 Escrow나 Title Company가 관련 서류를 확인하는 이유도 바로 이것이다.

2. Mutual Consent

“우리 진짜 같은 조건에 동의한 거 맞아?”

두 번째는 Mutual Consent다.

이게 사실 Contract Formation에서 가장 중요한 부분이다.

쉽게 말하면 Buyer와 Seller가 같은 거래조건에 동의해야 한다는 뜻이다.

예를 들어 Buyer가 말한다.

“$1,000,000에 이 집을 사겠습니다.”

이것이 Offer다.

Seller가 그대로

“좋습니다. $1,000,000에 팔겠습니다.”

라고 받아들이면 Acceptance가 된다.

그런데 Seller가 이렇게 말하면?

“$1,000,000은 안 되고 $1,050,000이면 팔겠습니다.”

이건 Acceptance가 아니다.

바로 Counteroffer다.

Seller가 가격을 바꿨기 때문이다.

그래서 실제 부동산 거래에서는 이런 일이 자주 일어난다.

Buyer Offer
→ Seller Counteroffer
→ Buyer Counter-Counteroffer
→ Seller Acceptance

마치 문자 주고받으며 가격 협상하는 것처럼 몇 번 왔다 갔다 한 뒤 최종적으로 같은 조건에 합의하게 된다.

여기서 중요한 포인트가 하나 있다.

“거의 동의했다”는 것은 계약이 아니다.

Buyer는 $1,000,000, Seller는 $1,050,000을 원한다면 두 사람은 아직 같은 조건에 동의하지 않은 것이다.

Closing Date, Seller Credit, Financing Condition 같은 중요한 조건도 마찬가지다.

결국 계약이 성립하려면 Buyer와 Seller가

“그래, 이 조건으로 하자.”

라는 같은 지점에 도착해야 한다.

3. Lawful Object

“둘이 합의했다고 다 되는 건 아니다”

세 번째는 Lawful Object다.

쉽게 말하면 계약 내용 자체가 합법적이어야 한다.

Buyer와 Seller가 서로 완벽하게 동의했다고 해도 불법적인 내용을 계약하면 법이 보호해 주지 않는다.

예를 들어 실제 매매가격이 $1,000,000인데 세금을 줄이려고 계약서에는 $700,000이라고 적기로 Buyer와 Seller가 합의했다고 생각해 보자.

둘이 서로 동의했으니 괜찮을까?

당연히 아니다.

계약의 기본 원칙 중 하나는

“불법적인 일을 계약서로 합법화할 수는 없다.”

는 것이다.

부동산을 불법적인 목적으로 사용하기 위한 계약이나, 법률을 피하기 위해 허위 내용을 작성하는 계약 역시 문제가 될 수 있다.

즉 계약에는 자유가 있지만 무한정 자유로운 것은 아니다.

그래서 계약을 볼 때는 항상 두 가지를 확인해야 한다.

“서로 동의했는가?”

그리고

“그 동의 내용이 합법적인가?”

둘 다 중요하다.

4. Consideration

“나도 주고, 상대방도 뭔가 줘야 한다”

네 번째는 Consideration이다.

이 단어가 처음에는 가장 어렵게 느껴진다.

하지만 쉽게 생각하면 된다.

“서로 무엇을 주고받기로 했는가?”

라는 뜻이다.

부동산 매매에서는 Buyer가 돈을 지급하기로 약속하고 Seller는 그 대가로 부동산 소유권을 넘기기로 약속한다.

즉,

Buyer → 돈을 지급한다.
Seller → 집을 넘긴다.

서로 약속을 주고받는 것이다.

이게 Consideration의 핵심이다.

여기서 자주 하는 오해가 하나 있다.

“Deposit이 Consideration 아닌가요?”

Deposit도 계약에서 중요하지만 Consideration을 단순히 Deposit이라고만 생각하면 안 된다.

예를 들어 Buyer가

“$1,000,000을 지급하겠습니다.”

라고 약속하고 Seller가

“그 대가로 이 집을 당신에게 넘기겠습니다.”

라고 약속하는 것 자체가 서로의 Consideration이 될 수 있다.

즉 계약은 서로 주고받는 구조가 있어야 한다.

친구가 갑자기

“내일 $10,000 줄게.”

라고 말하는 것과

“네가 내 차를 주면 내가 $10,000 줄게.”

라고 말하는 것은 법적으로 전혀 다른 이야기다.

후자에는 서로 교환하는 가치가 있기 때문이다.

그런데 부동산 계약은 왜 꼭 서면으로 하나?

여기까지 읽으면 이런 질문이 생길 수 있다.

“부동산 계약은 서면이어야 한다면서요?”

맞다.

California에서는 부동산 매매와 일정한 부동산 관련 계약에 Statute of Frauds가 적용되기 때문에 서면과 서명이 매우 중요하다.

하지만 개념적으로 계약의 기본 뼈대는 먼저

**Capacity

• Mutual Consent

• Lawful Object

• Consideration**

이다.

그리고 부동산 거래에서는 여기에 Writing Requirement, 즉 서면요건이 추가된다고 이해하면 쉽다.

쉽게 정리하면,

“누가 계약했는가?”
“같은 조건에 동의했는가?”
“내용이 합법적인가?”
“서로 주고받는 것이 있는가?”

이 네 가지가 기본이고,

부동산 거래에서는 추가로

“제대로 서면으로 작성하고 서명했는가?”

까지 확인하는 것이다.

Counteroffer가 나오면 왜 중요할까?

부동산 거래를 하다 보면 Seller가 Buyer Offer에 가격만 살짝 바꿔서 보내는 경우가 많다.

예를 들어 Buyer가 $1,000,000을 Offer했는데 Seller가 $1,020,000으로 수정해서 보냈다면 이것은 단순한 “조금 수정한 Acceptance”가 아니다.

새로운 Offer, 즉 Counteroffer다.

그래서 Buyer가 다시 그 Counteroffer를 Accept해야 계약이 진행될 수 있다.

이 부분을 제대로 이해하지 못하면

“Seller가 사인했으니 계약된 것 아닌가요?”

라는 오해가 생길 수 있다.

Seller가 무엇에 사인했는지, 조건을 바꾸지는 않았는지 확인해야 한다.

부동산 계약에서 사인 자체보다 더 중요한 것은 어떤 조건에 사인했느냐다.

Contingency가 있으면 계약이 아직 안 된 건가?

또 하나 자주 하는 오해가 있다.

Inspection Contingency나 Loan Contingency가 남아 있으면

“아직 계약이 안 된 것 아닌가요?”

라고 생각하는 경우다.

꼭 그렇지는 않다.

계약은 이미 성립했지만 Buyer에게 Inspection, Loan, Appraisal 같은 조건을 확인할 기회를 주는 구조일 수 있다.

예를 들어 Buyer와 Seller가 Purchase Agreement에 합의하고 계약은 성립했지만, Buyer에게 일정 기간 동안 Inspection을 하고 문제가 있으면 계약에서 빠져나올 수 있는 권리를 줄 수 있다.

따라서

Contingency가 있다 = 계약이 없다

라고 이해하면 안 된다.

계약은 존재하지만 특정 조건 아래 취소하거나 진행 여부를 결정할 권리가 남아 있는 것이다.

결국 중요한 것은 “사인했느냐”가 아니다

부동산 계약을 공부하다 보면 결국 한 가지로 돌아온다.

Contract는 단순한 Signature가 아니라 약속의 구조다.

누가 계약했는가?

그 사람에게 계약할 권한이 있는가?

Buyer와 Seller가 정말 같은 조건에 동의했는가?

계약 내용은 합법적인가?

서로 주고받는 가치가 존재하는가?

그리고 부동산 계약에 필요한 서면요건까지 갖췄는가?

이 질문을 하나씩 확인해야 한다.

그래서 부동산 거래에서

“계약서에 사인했어요.”

보다 더 중요한 말은

“어떤 조건으로 계약이 성립했는지 확인했습니다.”

이다.

결국 Contract Formation의 핵심은 어렵지 않다.

Capacity — 계약할 수 있는 사람인가?
Mutual Consent — 서로 같은 조건에 동의했는가?
Lawful Object — 합법적인 계약인가?
Consideration — 서로 주고받는 것이 있는가?

이 네 가지만 제대로 이해해도 부동산 계약서가 훨씬 다르게 보이기 시작한다.

집을 사고파는 것은 단순히 가격을 정하고 사인하는 일이 아니다.

두 사람이 같은 조건으로, 합법적으로, 서로의 약속을 교환하면서 법적으로 지켜야 할 관계를 만드는 과정.

그것이 바로 Contract Formation, 계약의 성립이다.