잘 안다고 생각해서 더 위험한 Joint Tenancy

공동소유의 기본부터 Right of Survivorship, Severance, Partition까지

미국에서 부동산을 두 사람 이상이 함께 소유할 때 가장 먼저 접하게 되는 소유 형태 중 하나가 Joint Tenancy이다. 한인 사회에서도 부부나 가족이 함께 부동산을 취득하면서 흔히 사용하는 방식이라 대부분 이름 정도는 잘 알고 있다.

그런데 Joint Tenancy는 너무 익숙하기 때문에 오히려 “두 사람이 공동으로 소유하고, 한 사람이 사망하면 다른 사람에게 넘어가는 것” 정도로만 이해하는 경우가 많다. 그러나 실제로는 어떻게 만들어지는지, 각 소유자가 어떤 권리를 갖는지, 한 사람이 마음대로 자신의 지분을 처분할 수 있는지, Joint Tenancy를 어떻게 끝낼 수 있는지까지 이해해야 한다.

Joint Tenancy는 어떻게 만들어지는가?

California Civil Code §683에 따르면 Joint Tenancy는 두 사람 이상이 **동일한 지분(equal shares)**을 가지고 소유하는 공동소유 형태이며, 이를 만드는 deed나 기타 transfer document에서 그 소유 형태가 Joint Tenancy라고 명확하게 선언되어야 한다. 예를 들어 Grant Deed에 소유자를 단순히 “A and B”라고 적는 것과 “A and B, as Joint Tenants”라고 적는 것은 법적으로 같은 의미가 아니다. California 법은 여러 사람이 공동으로 취득한 재산이 Joint Tenancy로 명시되지 않았다면 원칙적으로 다른 공동소유 형태, 특히 Tenancy in Common이 될 수 있도록 규정하고 있다.

따라서 Joint Tenancy에서 가장 중요한 출발점은 Written Declaration, 즉 서면으로 Joint Tenancy라는 사실을 명확히 하는 것이다.

부동산의 경우 보통 Grant Deed 등에 다음과 같은 식으로 표시된다.

“John Kim and Mary Kim, as Joint Tenants.”

단순히 두 사람 이름이 deed에 올라가 있다고 해서 자동으로 Joint Tenancy가 되는 것은 아니라는 점이 중요하다.

Joint Tenancy의 Four Unities란?

전통적인 부동산법에서는 Joint Tenancy가 성립하기 위한 조건으로 흔히 Four Unities를 배운다.

Possession, Interest, Time, Title, 즉 네 가지 통일성이다.

Possession은 모든 Joint Tenant가 부동산 전체를 함께 점유할 권리를 갖는다는 의미이고, Interest는 동일한 성격과 동일한 지분을 가져야 한다는 의미이다. Time은 각 소유자의 권리가 같은 시점에 발생한다는 개념이고, Title은 같은 deed나 instrument를 통해 권리를 취득한다는 개념이다.

그러나 여기서 California 부동산 소유자는 중요한 차이를 알아야 한다. California에서는 이 고전적인 Four Unities를 기계적으로 모두 충족해야만 Joint Tenancy가 만들어지는 것은 아니다. California 법원은 Civil Code §683에 의해 전통적인 common-law 방식의 엄격한 요건이 수정되었다고 설명해 왔다. 예를 들어 한 사람이 혼자 소유하던 부동산을 자기 자신과 다른 사람에게 Joint Tenancy로 이전하는 것도 가능하다.

따라서 Four Unities는 Joint Tenancy의 성격을 이해하는 데 매우 중요한 원칙이지만, California에서는 Civil Code §683과 실제 deed의 문구가 더 중요하다.

Joint Tenant에게는 어떤 권리가 있는가?

Joint Tenancy의 중요한 특징은 각 Joint Tenant가 단순히 집의 특정 방이나 땅의 특정 부분을 소유하는 것이 아니라는 것이다.

예를 들어 A와 B가 집을 50%씩 Joint Tenancy로 소유한다고 해서 A는 집의 왼쪽 절반, B는 오른쪽 절반을 소유하는 것이 아니다. 두 사람 모두 **부동산 전체에 대한 동등한 점유권(equal right of possession)**을 갖는다.

California 판례에서도 각 Joint Tenant는 전체 부동산을 점유할 동등한 권리가 있으며 한 공동소유자가 다른 공동소유자를 임의로 배제할 수 없다고 보고 있다. 한 사람이 실제로 집 전체에 거주하고 있다고 해도 그것만으로 다른 Joint Tenant의 소유권이 없어지는 것은 아니다.

또한 임대료, 세금, 보험, 수리비 등에 대해서도 공동소유자 간 정산 문제가 발생할 수 있다. 예를 들어 한 사람이 제3자에게 부동산을 임대해 임대료를 받았다면 다른 공동소유자가 자신의 지분에 해당하는 수익에 대해 accounting을 요구할 수 있다. 반대로 한 사람이 공동재산을 보호하기 위해 세금이나 필요한 비용을 자신의 몫 이상으로 부담했다면 상황에 따라 contribution 문제가 생길 수 있다.

즉, 소유권이 50 대 50이라고 해서 실제 사용과 비용 문제가 자동으로 50 대 50으로 깔끔하게 해결되는 것은 아니다.

Joint Tenancy의 핵심 — Right of Survivorship

Joint Tenancy의 가장 큰 특징은 단연 Right of Survivorship, 생존자권이다.

A와 B가 Joint Tenants이고 A가 사망하면, A의 Joint Tenancy 지분은 일반적인 유언 상속처럼 처리되는 것이 아니라 Joint Tenancy의 생존자권에 따라 B에게 귀속된다. California Courts도 Joint Tenancy의 경우 한 소유자가 사망하면 surviving owner가 그 부동산을 취득한다고 설명한다. 일반적인 probate를 거쳐 그 지분을 상속시키는 구조가 아니라는 것이 큰 장점이다.

예를 들어 아버지와 아들이 50%씩 Joint Tenancy로 집을 가지고 있다면, 아버지가 유언장에 “내 재산은 딸에게 준다”고 적어 놓았더라도 Joint Tenancy가 사망 당시 유효하게 유지되고 있다면 그 부동산의 Joint Tenancy 지분은 원칙적으로 surviving joint tenant인 아들에게 넘어간다.

그래서 Joint Tenancy는 Will보다 survivorship이 먼저 작동할 수 있다는 점을 반드시 이해해야 한다.

Joint Tenancy는 영원히 유지되는가?

그렇지 않다.

Joint Tenancy는 사망 전에도 Severance될 수 있다.

California Civil Code §683.2는 Joint Tenant 한 명이 다른 Joint Tenant의 동의 없이도 자신의 지분에 관한 Joint Tenancy를 sever할 수 있는 방법을 규정하고 있다. 자신의 지분을 제3자에게 deed로 이전하거나, Joint Tenancy를 끝내겠다는 의사를 나타내는 written instrument 또는 written declaration을 작성하는 방식 등이 가능하다. 기록된 부동산의 survivorship을 확실하게 종료시키려면 법에서 정한 recording 요건도 매우 중요하다.

예를 들어 A와 B가 Joint Tenants인데 A가 자신의 지분을 C에게 유효하게 이전해 Joint Tenancy가 sever되었다면, C는 일반적으로 B와 Joint Tenancy를 유지하는 것이 아니라 Tenancy in Common 관계가 된다.

여기서 중요한 것은 Severance는 반드시 집을 파는 것을 의미하지 않는다는 것이다.

Severance는 Joint Tenancy라는 소유 관계, 특히 survivorship을 끊는 것이다.

Severance와 Partition은 다르다

이 두 단어는 자주 혼동된다.

Severance는 Joint Tenancy의 법적 관계를 끊는 것이다. 부동산 자체는 계속 여러 사람이 공동으로 소유할 수 있다.

반면 Partition은 공동소유 자체를 끝내기 위한 절차이다.

공동소유자들이 “나는 이제 이 사람과 이 부동산을 같이 가지고 있고 싶지 않다”고 할 때 Partition Action을 제기할 수 있다. California Code of Civil Procedure §872.210은 일정한 공동소유자가 partition action을 시작할 수 있도록 하고 있으며, §872.710은 concurrent ownership에 대한 partition은 유효한 waiver 등 예외가 없다면 일반적으로 권리로 인정된다고 규정한다.

부동산을 실제로 나누는 것이 가능하면 물리적으로 나누는 방법이 있을 수 있고, 현실적으로 나누기 어려운 주택이나 아파트라면 매각 후 비용과 lien 등을 정리하고 남은 금액을 각자의 지분에 따라 분배하는 결과가 나올 수도 있다. California 법은 partition sale의 매각대금에서 매각비용, partition 비용, lien 등을 처리한 뒤 잔액을 법원이 정한 지분에 따라 분배하도록 규정한다.

따라서 쉽게 기억하면,

Severance = Joint Tenancy 관계를 끊는 것
Partition = 공동소유 관계 자체를 끝내는 것

이라고 이해하면 된다.

Joint Tenancy의 장점과 단점

가장 큰 장점은 구조가 비교적 간단하고 Right of Survivorship이 있다는 것이다. 한 명이 사망했을 때 surviving joint tenant에게 소유권이 이어지므로 해당 Joint Tenancy 지분에 대한 일반적인 probate 절차를 피할 수 있다는 실무상의 편리함이 있다. 또한 각자의 지분이 명확하게 동일하다는 점도 이해하기 쉽다.

그러나 단점도 만만치 않다.

첫째, Joint Tenant 한 사람이 자신의 지분을 이전하거나 일정한 방법으로 sever함으로써 survivorship 구조를 깨뜨릴 수 있다. “우리가 같이 이름을 올렸으니 끝까지 안전하다”고 생각해서는 안 된다.

둘째, 공동소유자 사이에 의견이 달라지면 매각, 관리, 점유, 비용 부담 등을 둘러싼 분쟁이 발생할 수 있고 결국 Partition Action까지 갈 수 있다.

셋째, 한 Joint Tenant의 개인적인 채무와 creditor 문제도 그 사람의 소유지분에 영향을 줄 수 있으므로 단순히 “사망하면 자동으로 내 것이 된다”는 생각만으로 접근해서는 안 된다.

넷째, 특히 California의 부부에게는 세금 측면까지 비교해야 한다. 부부가 Joint Tenancy로 보유한 경우와 Community Property with Right of Survivorship로 보유한 경우에는 사망 시 tax basis 조정에서 상당한 차이가 생길 수 있다. IRS는 일정 요건을 충족하는 community property의 경우 한 배우자가 사망할 때 surviving spouse의 절반을 포함한 전체 community property의 basis가 일반적으로 사망 당시 가치에 맞춰 조정될 수 있다고 설명한다. 반면 부부만의 qualified joint tenancy에서는 surviving spouse의 기존 절반과 상속받은 절반의 basis 처리 방식이 다르다.

따라서 부부라고 해서 무조건 Joint Tenancy가 가장 좋은 선택이라고 볼 수는 없다.

익숙한 소유권일수록 정확히 알아야 한다

Joint Tenancy는 어렵고 낯선 부동산법이 아니다. 오히려 너무 흔하고 너무 익숙하다. 그래서 더 조심해야 한다.

“둘이 같이 가지고 있고, 한 사람이 죽으면 다른 사람에게 간다.”

이 설명은 틀린 말은 아니다. 그러나 그것은 Joint Tenancy의 절반만 이해한 것이다.

누가 같은 권리로 소유하는가, deed에는 어떻게 표시되어 있는가, 각자가 어떤 점유권을 가지는가, 한 사람이 자신의 지분을 처분할 수 있는가, survivorship은 언제 없어지는가, Severance와 Partition은 무엇이 다른가, 그리고 부부에게 세금상 더 적합한 title 방식은 없는가까지 살펴보아야 비로소 Joint Tenancy를 제대로 이해했다고 할 수 있다.

부동산에서 Title은 단순히 이름을 올리는 문제가 아니다.

어떻게 이름을 올리느냐에 따라 소유 중의 권리뿐 아니라 매각, 채권자 문제, 분쟁, 사망 그리고 다음 세대로 재산이 넘어가는 방법까지 달라질 수 있다.

그래서 부동산을 살 때 “누구 이름으로 살 것인가?”만 물어서는 부족하다.

“어떤 형태로 소유할 것인가?”

그 질문까지 해야 한다.

이 글은 California 부동산법에 관한 일반적인 교육 목적의 설명이며, 개별 거래의 법률·세무 자문을 대신하지 않습니다. 실제 vesting을 결정하거나 변경하기 전에는 부동산 전문 변호사 및 세무 전문가와 개별 상황을 확인하는 것이 좋습니다.