[부동산 칼럼 1부] 30년 살던 콘도, 세금이 무서워 팔지 못한다는 노부인

얼마 전 사무실로 한 노부인에게서 전화가 왔습니다.

본인이 살고 있는 콘도를 렌트하려고 하는데, 직접 집으로 와서 콘도를 둘러보고 Lease Listing Agreement에 사인을 받아가 달라는 요청이었습니다.

약속을 잡고 콘도로 찾아가 노부인을 만났습니다.

이야기를 나눠보니 남편과 함께 약 30년 동안 이 콘도에서 살아오셨다고 합니다.

그런데 1년 반 전 남편이 세상을 떠났고, 그 후로 혼자 생활하고 계셨습니다.

오랜 세월 남편과 함께했던 집에 혼자 남아 있으니 집도 너무 크게 느껴지고 적적하기도 해서, 이제는 콘도를 렌트하고 딸의 집으로 들어가 함께 살기로 결정하셨다는 것이었습니다.

저는 렌트 리스팅을 준비하기 위해 집 안을 둘러보고 사진을 찍기 시작했습니다.

그러다가 별생각 없이 질문 하나를 드렸습니다.

“그런데 어머님, 이 콘도를 렌트하지 않고 파실 생각은 안 해보셨어요?”

노부인은 바로 대답하셨습니다.

“팔면 세금을 너무 많이 내야 한다고 해서요.”

30년 전에 구입한 콘도이니 당시 구입가격과 현재 가격 사이에는 상당한 차이가 있었습니다.

노부인은 지금 콘도를 팔면 그동안 오른 금액에 대해 엄청난 **Capital Gains Tax(양도소득세)**를 내야 하고, 세금을 내고 나면 남는 돈이 얼마 되지 않을 것이라고 생각하고 계셨습니다.

그래서 차라리 집을 팔지 않고 렌트를 주는 것이 낫다고 판단하신 것이었습니다.

그 말을 듣는 순간 제 머릿속에 한 가지 생각이 떠올랐습니다.

그래서 다시 여쭤봤습니다.

“남편분이 돌아가신 지 얼마나 되셨다고 하셨죠?”

“한 1년 반 됐어요.”

저는 다시 질문했습니다.

“남편분이 돌아가셨을 당시 이 콘도의 시장가격은 어느 정도였을까요?”

당시 주변 시세를 대략적으로 살펴보니 약 $700,000 정도로 추정할 수 있었습니다.

그 순간 저는 노부인에게 말씀드렸습니다.

“어머님, 그렇다면 이 집을 팔 때 세금이 생각하시는 것만큼 많지 않을 수도 있습니다. 집을 렌트하기로 결정하시기 전에 먼저 확인해 볼 것이 있습니다.”

노부인은 의아한 표정으로 저를 바라보셨습니다.

30년 전에 싸게 샀다고 해서 그 가격만 가지고 세금을 계산하는 것은 아닙니다

많은 분들이 오래전에 구입한 부동산을 팔 때 이렇게 생각합니다.

“나는 이 집을 30년 전에 아주 싸게 샀는데 지금 가격은 몇 배가 올랐으니, 팔면 그 차액에 대해 엄청난 세금을 내겠구나.”

물론 일반적인 부동산 매각에서는 취득가격과 매각가격의 차이가 Capital Gain 계산에서 매우 중요합니다.

하지만 배우자가 사망한 경우에는 이야기가 달라질 수 있습니다.

미국 세법에는 우리가 꼭 확인해 봐야 할 중요한 제도가 있기 때문입니다.

바로 Step-Up in Basis입니다.

그리고 이 노부인의 경우에는 또 하나의 중요한 규정이 있었습니다.

IRC Section 121, 즉 Primary Residence를 매각할 때 적용될 수 있는 Capital Gain Exclusion입니다.

저는 그날 노부인에게 이 두 가지를 간단히 설명해 드렸습니다.

그리고 이렇게 말씀드렸습니다.

“지금 당장 렌트를 결정하지 마시고, 먼저 CPA에게 정확한 세금 계산을 받아보세요. 어머님이 생각하시는 것과 결과가 상당히 다를 수도 있습니다.”

노부인의 표정이 달라졌습니다.

본인은 세금 때문에 이 집을 팔 수 없는 집이라고 생각하고 있었는데, 처음으로 다른 선택지가 있을 수도 있다는 사실을 알게 된 것입니다.

결국 그날 하려고 했던 Lease Listing은 일단 보류하기로 했습니다.

저 역시 계약서에 사인을 받지 않고 돌아왔습니다.

그런데 집으로 돌아오면서 한 가지 생각이 계속 들었습니다.

만약 제가 Step-Up in Basis라는 것을 전혀 모르고 있었다면 어떻게 되었을까?

아마 노부인의 이야기를 듣고,

“그러시군요. 그럼 렌트로 진행하시죠.”

라고 했을지도 모릅니다.

그리고 그분은 자신에게 다른 선택지가 있을 수 있다는 사실조차 모른 채 30년 동안 살았던 콘도를 렌트했을지도 모릅니다.

그렇다면 도대체 Step-Up in Basis란 무엇이기에 이 노부인의 선택을 바꿀 수도 있었던 것일까요?

그리고 남편이 돌아가신 지 1년 반이라는 사실은 왜 중요했을까요?

다음 2부에서 실제 숫자를 넣어 쉽게 설명해 보겠습니다.