미국부동산/주식/The Vision for Tomorrow

   Easement의 종류와 이해 - 내 땅인데 다른 사람에게도 사용할 권리가 있다? 부동산을 소유하고 있다고 해서 그 토지를 언제나 소유자 혼자만 사용할 수 있는 것은 아니다. 내 땅의 일부를 이웃이 통행할 수도 있고, 전기회사나 수도회사가 시설물 설치와 관리를 위해 들어올 수도 있다. 이런 권리를 부동산에서는 Easement 라고 한다. Easement란 다른 사람이 소유한 토지의 일부를 특정한 목적을 위해 사용할 수 있도록 인정되는 법적 권리 이다. 가장 중요한 것은 Easement가 토지의 소유권(Ownership)을 넘겨주는 것이 아니라 사용권 또는 제한된 권리 를 부여한다는 점이다. 예를 들어 뒷집이 공공도로로 나가기 위해 앞집의 driveway를 지나야 한다고 생각해 보자. 앞집 소유자는 여전히 그 driveway가 포함된 토지를 소유하지만, 뒷집에는 그 driveway를 통행할 수 있는 Easement가 존재할 수 있다. 따라서 Easement를 이해할 때는 단순히 “Easement가 있다, 없다”만 볼 것이 아니라 누가 권리를 가지고 있는지, 어느 토지가 그 권리를 부담하는지, 어떻게 만들어진 Easement인지, 어떤 목적으로 사용할 수 있는지 를 함께 살펴봐야 한다. California 부동산 실무에서는 먼저 Easement Appurtenant 와 Easement in Gross 를 구분하고, 그 다음 Easement가 어떻게 만들어졌는가에 따라 Express, Implied, Necessity, Prescriptive Easement 등으로 구분하면 이해하기 쉽다. 1. Easement Appurtenant 한 부동산의 이익을 위해 다른 부동산에 설정된 Easement이다. 예를 들어 뒷집이 앞집의 driveway를 통과해야 공공도로로 나갈 수 있다면 이러한 통행권이 대표적인 Easement Appurtenant가 될 수 있다. 이때 Easement의 혜택을 받는 토지를 Dominant Tenement , 즉 지배토지라...

NOD가 기록된 집도 팔 수 있을까? Foreclosure가 시작된 집, 아직 매도할 수 있을까? 앞선 칼럼에서 Mortgage Default → Notice of Default(NOD) → Notice of Sale → Foreclosure Auction 으로 이어지는 과정을 살펴보았습니다. 그렇다면 한 가지 중요한 질문이 생깁니다. “NOD가 이미 기록된 집도 팔 수 있을까?” 결론부터 말하면 팔 수 있습니다. NOD가 기록되었다고 해서 집주인의 소유권이 즉시 Lender에게 넘어가는 것은 아닙니다. NOD는 Mortgage Loan이 Default 상태이며 Foreclosure 절차가 시작되었다는 공식적인 기록 입니다. 따라서 Foreclosure Sale이 완료되기 전까지는 일반적으로 집주인이 Property를 매도할 수 있습니다. NOD가 기록되면 무엇이 달라질까? 일반적인 주택 매매와 가장 큰 차이는 시간과 Mortgage Payoff 입니다. 예를 들어 집의 현재 가치가 $800,000 이고 Mortgage Payoff가 $600,000 이라면, Seller는 Property를 정상적으로 매도하고 Escrow에서 Mortgage를 Payoff한 후 남은 금액을 받을 수 있습니다. 즉, Sale → Escrow → Mortgage Payoff → Lien 정리 → Seller에게 잔액 지급 이라는 일반적인 거래가 가능합니다. 하지만 문제가 되는 경우는 집값보다 Mortgage가 더 많은 경우 입니다. 예를 들어 집의 가치가 $700,000인데 Mortgage Payoff가 $800,000이라면, 집을 정상적으로 팔아도 Loan을 모두 갚을 수 없습니다. 이 경우에는 Short Sale 을 검토할 수 있습니다. Short Sale은 Lender의 승인을 받아 Mortgage Balance보다 낮은 가격으로 Property를 매도하는 방식입니다. NOD 이후에는 시간이 중요하다 NOD가 기록되면 일반적으로 90일의 기간 이 지나야 다음 단계인 Notic...

 차압 경매와 REO, 무엇이 다른가? “차압된 집이나 은행 소유 매물은 싸게 살 수 있지 않을까요?” 부동산 투자 상담에서 자주 듣는 질문이다. 그러나 차압 경매와 REO는 같은 의미가 아니다. 경매는 담보 부동산을 처분하는 절차이고, REO는 금융기관이 취득하여 보유하는 부동산이다. 구입 단계가 다른 만큼 진행 과정과 구매자의 위험도 달라진다. 차압 경매는 모기지 연체가 해결되지 않을 때 대출금을 회수하기 위해 담보 부동산을 경매로 처분하는 방식이다. 캘리포니아에서는 법원 소송 없이 Trustee가 진행하는 비사법적 차압(Nonjudicial Foreclosure)이 일반적이다. Notice of Default(NOD)를 등기하고, 법정 기간과 절차를 거쳐 Notice of Trustee’s Sale(NTS)을 공고한 뒤 공개경매를 실시한다. 참가자는 미리 부동산의 권리관계와 점유 상태를 조사하고 입찰 자금을 준비해야 한다. 경매 당일 시작 가격이 발표되면 참가자들이 경쟁 입찰을 한다. 금융기관도 담보채권을 이용한 Credit Bid를 할 수 있다. 더 높은 입찰이 없으면 최초 최고가 입찰자가 정해지며, 정해진 조건에 따라 대금을 지급한다. 다만 최초 최고가 입찰이 곧 최종 확정은 아닐 수 있다. 해당 캘리포니아 1~4유닛 주택 경매에서는 적격 입찰자에게 경매 후 15일 이내 입찰 또는 입찰 의향서를 제출할 기회가 주어진다. 추가 참여가 없으면 원칙적으로 15일 후 확정되지만, 기한 내 의향서가 접수되면 해당 적격자의 입찰기한은 경매일부터 45일까지 이어질 수 있다. 이때 적격 세입자는 요건을 충족하면 최초 최고가와 같은 금액으로 취득할 수 있고, 그 밖의 적격 입찰자는 더 높은 금액을 제시해야 한다. 단, 경매 당일 법적 요건을 갖춘 실거주 예정자가 최고가 입찰하고 필요한 확인서를 제출하면 이 대기 절차는 적용되지 않는다. 이는 15일 후 누구나 참여하는 두 번째 공개경매가 열린다는 뜻은 아니다. REO는 Real Estate Owned의 약자다....

Mortgage Default에서 Foreclosure Auction까지 집주인이 Mortgage를 갚지 못하면 집은 어떻게 경매로 넘어갈까? 집을 구입하면서 Mortgage Loan을 받은 후 경제적인 어려움으로 월 상환금을 내지 못하면 어떻게 될까요? 많은 사람들은 “Mortgage를 3개월 정도 연체하면 바로 Notice of Default가 나오고, 3개월 후 집이 경매에 넘어간다” 고 생각합니다. 하지만 California의 실제 Foreclosure 절차는 조금 더 복잡합니다. California에서 주택 Foreclosure는 대부분 Nonjudicial Foreclosure 방식으로 진행됩니다. 이는 법원의 판결을 먼저 받아야 하는 것이 아니라, Deed of Trust에 따른 법정 절차와 필요한 Notice를 거쳐 Trustee Sale을 진행하는 방식 입니다. 먼저 세 가지 용어를 알아두면 이해하기 쉽습니다. Trustor 는 돈을 빌린 Borrower, 즉 집주인 입니다. Beneficiary 는 돈을 빌려준 Lender 또는 그 권리를 승계한 기관 입니다. 일반적인 주택 Mortgage에서는 은행이나 Mortgage Lender라고 이해하면 쉽습니다. Trustee 는 Deed of Trust에 지정된 제3자로서, Borrower가 Loan을 갚지 못할 경우 법에서 정한 Foreclosure 절차를 진행합니다. 쉽게 정리하면, Trustor = 돈을 빌린 사람(집주인) Beneficiary = 돈을 빌려준 사람(Lender) Trustee = Foreclosure 절차를 진행하는 제3자 입니다. 1. Mortgage Payment 연체 — Default 먼저 Borrower가 Mortgage Payment를 제때 내지 못하면 Delinquency(연체)가 발생합니다. 그렇다고 해서 90일 연체 즉시 NOD가 자동으로 발행되는 것은 아닙니다. Lender 또는 Mortgage Servicer는 일반적으로 Borrower에게 연락하여 연체 ...

  “As-Is로 샀잖아요.” Seller의 이 한마디면 모든 책임이 끝날까? 부동산 거래를 하다 보면 Buyer와 Seller 사이에서 자주 등장하는 말이 있다. 바로 “As-Is” 다. 많은 Buyer는 As-Is라고 하면 “어떤 문제가 생겨도 Seller에게 책임을 물을 수 없다”고 생각하고, 반대로 Seller는 “As-Is로 팔았으니 Closing 이후에는 아무 책임이 없다”고 생각한다. 그러나 실제로는 그렇게 단순하지 않다. As-Is의 기본적인 의미는 Buyer가 현재의 물리적 상태 그대로 Property를 인수한다 는 것이다. 즉 Seller가 오래된 Roof를 새것으로 교체해준다거나, 낡은 Plumbing을 수리해준다거나, Cosmetic defect를 고쳐주겠다고 약속하지 않는다는 의미에 가깝다. 하지만 여기서 반드시 구분해야 할 것이 있다. As-Is와 Disclosure는 서로 다른 문제다. Seller가 수리를 해주지 않는 것과, 자신이 알고 있는 중요한 문제를 Buyer에게 알리지 않는 것은 전혀 다른 이야기다. 예를 들어 한 Buyer가 오래된 Single Family Home을 As-Is 조건으로 구입했다고 하자. Inspection도 진행했고 큰 문제는 발견되지 않았다. 그런데 Closing 후 첫 비가 내린 날 천장에서 물이 떨어지기 시작했다. Buyer가 Roof Contractor를 불렀더니 놀라운 사실이 발견됐다. 단순히 이번에 처음 생긴 Leak이 아니라, 오래전부터 반복적으로 물이 들어왔던 흔적과 여러 차례 임시로 Patch한 자국이 남아 있었다. Buyer가 Seller에게 연락하자 Seller가 이렇게 말한다. “You bought it As-Is.” 과연 이 한마디로 모든 책임이 끝날까? 반드시 그렇지는 않다. California에서 부동산 Seller는 일반적으로 Property의 가치나 Buyer의 구매 결정에 중요한 영향을 줄 수 있는 Material Fact 를 알고 있다면 이를 Disclosure해...

  캘리포니아 세입자 퇴거(Eviction)의 냉혹한 현실: 건물주가 반드시 알아야 할 법률과 실무 리스크 미국에서 부동산을 소유하고 임대 수익을 올리는 것은 자산 증식의 훌륭한 수단이지만, 캘리포니아주에서 ‘임대 관리(Property Management)’를 해본 사람이라면 누구나 입을 모아 말하는 가장 큰 공포가 있습니다. 바로 세입자 강제 퇴거(Eviction, 법적 용어로 Unlawful Detainer)입니다. 캘리포니아는 미국 전역을 통틀어 세입자 보호법이 가장 강력하고 정교하게 발달한 주입니다. 많은 건물주들이 한국식 상식이나 과거의 관행만 믿고 "세입자가 렌트비를 몇 달째 밀렸으니 당장 나가라고 해야지", "열쇠를 바꾸고 짐을 빼버리면 그만 아닌가?"라고 생각했다가, 도리어 수만 달러의 역소송과 징벌적 손해배상 폭탄을 맞고 망연자실해합니다. 현장에서 수많은 임대차 분쟁을 목격하고 관리해 온 실무자의 관점에서, 법전에 적힌 절차와 현장 실무의 괴리, 건물주가 절대 해서는 안 될 치명적인 실수, 그리고 현실적인 손실 규모를 가감 없이 정리해 드립니다. 1. 합법적 퇴거 절차: 5단계와 셰리프(Sheriff)의 강제 집행 캘리포니아 법률상 세입자가 아무리 계약을 위반하고 월세를 내지 않더라도, 법원의 정식 판결과 집행 영장 없이는 건물주가 임의로 세입자를 내쫓을 수 없습니다. 법적인 퇴거 절차는 다음과 같이 엄격한 5단계를 거칩니다. 1단계: 법정 서면 통지 (Notice Service) 가장 흔한 렌트비 미납의 경우 3-Day Notice to Pay or Quit(3일 내 납부 또는 퇴거 통지서)를 전달해야 합니다. 구두 통보나 문자 메시지, 이메일은 법적 효력이 전혀 없습니다. 캘리포니아 민사소송법(CCP)이 정한 정식 송달 방식(본인 직접 전달, 성인 동거인 전달 후 등기 우편 발송, 또는 문 앞 부착 후 우편 발송인 'Nail and Mail')을 엄격하게 지켜야 하며, 서류에 단 1달러라도 ...