5년 동안 이웃에게 땅을 쓰게 했더니, 이제 자기 권리라고 주장한다면?

부동산을 오래 소유하다 보면 평소에는 전혀 문제가 되지 않던 Property Line이 집을 팔려고 하는 순간 큰 문제로 나타나는 경우가 있다.

실제로 내가 경험한 일이다.

어느 날 이웃집에 사는 변호사로부터 편지 한 통이 왔다.

내용은 뜻밖이었다. 자신이 사용하고 있는 뒤뜰의 일부를 확인해 보니 그 땅이 자기 집이 아니라 우리 집 소유의 땅이라는 것이었다. 그러면서 그 부분을 자신에게 팔 의향이 있느냐고 물어왔다.

나는 그 땅을 팔고 싶지는 않았다. 그렇다고 오랫동안 사용해 온 이웃에게 당장 사용을 중단하라고 하고 싶지도 않았다.

그래서 이렇게 답했다.

“땅을 팔 생각은 없지만, 지금처럼 사용하는 것은 괜찮습니다.”

나는 그것으로 문제가 끝났다고 생각했다.

그런데 약 5년이 지나 내가 집을 팔려고 하자 상황이 달라졌다.

이번에는 이웃 변호사가 그 땅을 오랫동안 사용해 왔다는 이유로 자신에게 그 땅을 사용할 권리가 있다는 주장을 하기 시작한 것이다.

Seller 입장에서는 당황스러운 일이었다. Buyer에게 깨끗한 소유권을 넘겨주어야 하는데, Property Line 일부에 대해 이웃이 권리를 주장하면 매매와 Title에도 영향을 줄 수 있기 때문이다.

그렇다면 5년 동안 사용했으니 정말 이웃에게 권리가 생긴 것일까?

답은 **“5년이 지났다는 이유만으로 자동으로 권리가 생기는 것은 아니다”**이다.

캘리포니아에서 Prescriptive Easement, 즉 다른 사람의 땅을 계속 사용할 수 있는 권리를 주장하려면 일반적으로 5년 동안 공개적이고 계속적으로 사용했을 뿐 아니라, 그 사용이 실제 소유자의 허락 없이 자신의 권리라고 주장하면서 이루어진 사용이어야 한다. 최근 캘리포니아 항소법원도 Prescriptive Easement에는 5년간의 open, notorious, continuous, hostile use와 claim of right가 필요하다고 다시 확인했다.

이 사례에서는 매우 중요한 사실이 하나 있다.

처음 이웃이 보낸 편지에서 이미 “그 땅이 당신의 소유인데 나에게 팔겠느냐”고 물었다는 점이다.

즉 당시에는 이웃 스스로 그 땅이 자기 소유가 아니라 우리 소유라는 사실을 인정하고 있었던 것이다.

그리고 나는 그 땅을 팔지 않는 대신 사용하는 것을 허락했다.

캘리포니아 판례에서는 소유자의 허락을 받아 사용한 경우에는 일반적으로 Prescriptive Easement에 필요한 hostile 또는 adverse use와 구별된다. 단순한 호의나 허락으로 사용하도록 한 것이 곧 영구적인 사용권으로 바뀌는 것은 아니라는 취지다.

따라서 이웃 변호사가 “5년 동안 사용했으니 이제 내 권리다”라고 주장한다면, 내가 할 수 있는 중요한 답변은 다음과 같다.

“당신은 처음 편지에서 문제의 땅이 우리 소유라는 사실을 인정했고, 나는 그 땅을 팔지는 않되 사용할 수 있도록 허락했습니다. 따라서 그 이후의 사용은 우리 허락에 의한 것이었으며, 단순히 5년이 지났다는 이유만으로 Prescriptive Easement가 자동으로 발생했다고 볼 수는 없습니다.”

또한 만약 이웃이 단순한 사용권이 아니라 그 땅 자체의 소유권, 즉 Adverse Possession까지 주장한다면 요건은 더욱 엄격하다. 캘리포니아에서는 5년 동안 점유하고 주장했다는 사실뿐 아니라 그 기간 해당 토지에 부과된 주·카운티·지방세를 적시에 납부했다는 요건 등도 충족해야 한다.

하지만 여기에는 중요한 주의점이 있다.

이웃이 내가 사용을 허락하기 이전부터 이미 5년 이상 허락 없이 그 땅을 사용했고 필요한 요건을 모두 충족했다고 주장한다면, 문제는 더 복잡해질 수 있다. 따라서 실제 권리가 발생했는지는 최초 사용 시점, 당시 당사자들의 인식, 편지 내용, Survey, 담장 위치와 사용 형태 등을 모두 검토해야 한다.

이번 일을 통해 깨달은 가장 큰 교훈은 따로 있다.

이웃에게 내 땅을 사용하도록 허락할 때는 아무리 사이가 좋아도 말로만 “그냥 사용하세요”라고 해서는 안 된다는 것이다.

간단한 Written Permission이나 License Agreement라도 만들어 이 땅의 소유자는 누구인지, 상대방은 소유자의 허락으로 사용하는 것인지, 그 사용이 Easement나 소유권을 부여하는 것은 아니라는 점을 명확하게 남겨두었다면 훗날 이런 분쟁을 줄일 수 있었을 것이다.

이번 사례에서는 처음 받은 이웃 변호사의 편지가 매우 중요한 자료가 되었다.

왜냐하면 그 편지에는 당시 이웃이 문제의 땅이 우리 소유라는 사실을 알고 있었다는 내용이 담겨 있었기 때문이다.

부동산에서는 좋은 이웃관계와 법적인 권리관계는 별개의 문제다.

오늘 좋은 마음으로 “그냥 사용하세요”라고 허락한 일이 몇 년 후 집을 팔 때 예상하지 못한 Title 문제로 돌아올 수도 있다.

그리고 5년이라는 시간이 지났다고 해서 다른 사람의 땅이 자동으로 자신의 땅이나 영구적인 사용권이 되는 것은 아니다.

좋은 이웃에게 땅을 사용하도록 허락할 수는 있다.

그러나 좋은 관계를 오래 유지하고 내 재산권도 지키고 싶다면, 그 허락을 반드시 글로 남겨두는 것이 더 현명한 방법이다.

Disclaimer

Disclaimer: 이 글은 일반적인 부동산 정보와 교육 목적으로 작성된 것으로, 특정 사건에 대한 법률 자문이나 세무 자문을 제공하기 위한 것이 아닙니다. Encroachment, Prescriptive Easement, Adverse Possession 및 Property Line 분쟁은 사실관계와 관련 서류에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 실제 분쟁이나 부동산 매매에 영향을 미치는 문제가 발생한 경우에는 Surveyor, Title Company 및 자격을 갖춘 부동산 전문 변호사와 상담하시기 바랍니다.