HOA에서는 개 한 마리만 허용한다는데, ESA는 어떻게 해야 할까?

제가 관리하고 있는 한 콘도에서 실제로 겪고 있는 일이다.

약 3년 전 한 세입자가 Emotional Support Animal(ESA)과 함께 입주했다. 특별한 문제 없이 거주해 오던 중 최근 HOA에서 문제가 제기됐다. 현재 세입자가 세 마리의 개와 함께 살고 있는데, HOA의 CC&R에는 한 세대당 1 Dog만 허용한다는 규정이 있다는 것이다.

HOA는 이를 CC&R 위반으로 보고 계속 Fine을 부과하고 있으며, 세입자를 Eviction하지 않으면 앞으로도 Fine을 계속 부과하겠다는 입장이다.

처음 보면 간단해 보인다.

“HOA 규정에 개 한 마리라고 되어 있는데 세 마리를 키우고 있으니 규정 위반 아닌가?”

하지만 한 마리 또는 그 이상의 동물이 장애와 관련해 필요한 ESA라면 이야기는 달라질 수 있다. 그래서 이번에는 HOA에 California의 ESA와 Fair Housing 관련 법을 설명하고 Reasonable Accommodation 문제를 정식으로 검토해 달라고 요청할 필요가 있다고 판단했다.

ESA는 일반적인 Pet과 다르다.

Emotional Support Animal은 장애가 있는 사람에게 정서적 또는 심리적 도움을 제공하여 장애의 증상이나 영향을 완화하는 Assistance Animal이다. 특별한 업무를 수행하도록 훈련된 Service Dog와도 다르지만, 주택에서는 California Fair Employment and Housing Act에 따라 Reasonable Accommodation의 대상이 될 수 있다.

중요한 점은 HOA 역시 이 법에서 완전히 자유로운 것이 아니라는 것이다.

California Civil Rights Department(CRD)는 Landlord와 Property Management Company뿐 아니라 HOA도 Reasonable Accommodation 요청을 검토해야 하는 Housing Provider에 포함된다고 명확하게 설명하고 있다. 장애가 있는 거주자가 주택을 동등하게 사용하고 누리기 위해 필요한 경우, 일반적인 Pet Rule에 예외를 인정하는 것이 Reasonable Accommodation이 될 수 있다.

그렇다면 HOA의 “1 Dog Limit”은 무조건 무효일까?

그것도 아니다.

CC&R의 Pet 제한은 일반적인 Pet에는 적용될 수 있다. 그러나 ESA에 대해서는 단순히 “우리 규정은 한 마리뿐이다”라는 이유만으로 끝낼 것이 아니라 Reasonable Accommodation 요청을 개별적으로 검토해야 한다.

특히 이번 사례처럼 세 마리의 개가 있는 경우 중요한 질문이 생긴다.

세 마리가 모두 장애와 관련해 필요한 ESA인가, 아니면 한 마리만 ESA이고 나머지 두 마리는 일반 Pet인가?

California CRD는 한 사람이 둘 이상의 ESA를 가질 수 있다고 설명한다. 그러나 여러 마리의 필요성이 명확하지 않은 경우 Housing Provider는 각 추가 동물이 왜 장애와 관련해 필요한지 확인할 수 있는 신뢰할 만한 documentation을 요구할 수 있다. 또한 여러 동물이 함께 거주함으로써 발생하는 전체적인 영향이 지나친 부담이나 근본적인 운영 변경을 초래하는지도 개별적으로 검토할 수 있다.

따라서 단순히 인터넷에서 ESA Certificate 세 장을 구입했다고 해서 세 마리가 자동으로 모두 보호받는다고 볼 수는 없다.

반대로 HOA가 “CC&R에 한 마리라고 쓰여 있으니 두 마리는 무조건 없애라”고 하는 것도 충분한 검토라고 보기 어렵다.

필요성이 명확하지 않다면 HOA나 Housing Provider는 장애의 존재와 요청한 Accommodation 사이의 관계를 확인하기 위한 제한적인 자료를 요청할 수 있다. 하지만 구체적인 진단명이나 전체 Medical Record, Medical History까지 요구할 수 있는 것은 아니다. 그리고 Accommodation 요청이 들어오면 이를 신속히 검토하고, 바로 승인할 수 없는 경우에도 당사자와 Interactive Process를 진행해야 한다.

ESA라고 해서 모든 행동이 허용되는 것도 아니다.

특정 동물이 실제로 다른 주민을 공격하거나 건강과 안전에 직접적인 위협을 주고, 이를 다른 합리적인 방법으로 해결할 수 없다면 Accommodation이 거부될 가능성이 있다. 지속적인 심한 소음이나 재산 피해 역시 문제가 될 수 있다. 반면 단순히 품종이나 크기, 무게 또는 일반적인 Pet 규정을 이유로 ESA를 자동 거부해서는 안 된다는 것이 California CRD의 입장이다.

2026년 California CRD는 연방 차원의 assistance-animal guidance 변화와 관계없이 California의 Fair Housing 보호는 계속 유지된다는 점도 다시 확인했다. 주택 제공자는 장애인이 주택을 동등하게 사용하기 위해 필요한 합리적인 예외를 계속 검토해야 한다.

그래서 이번 콘도 문제에서 중요한 것은 “HOA 규정과 세입자 중 누가 이기는가?”라는 단순한 문제가 아니다.

먼저 세입자가 세 마리 각각에 대해 어떤 Reasonable Accommodation을 요청하고 있는지를 명확히 하고, 필요한 경우 적절한 supporting documentation을 확인해야 한다. 그 후 HOA는 CC&R의 1-Dog Rule만을 기계적으로 적용하는 것이 아니라 California Fair Housing Law에 따라 해당 요청을 개별적으로 검토해야 한다.

그 과정 없이 단순히 계속 Fine을 부과하고 Owner에게 Tenant를 Eviction하라고 요구하는 것은 법적으로 신중하게 접근해야 할 문제다.

CC&R은 공동주택을 관리하기 위한 중요한 규칙이다. 그러나 장애인의 주거권을 보호하는 Fair Housing Law가 적용되는 상황에서는 그 규칙에도 Reasonable Accommodation이라는 예외가 필요할 수 있다.

ESA 문제에서 중요한 것은 “개가 몇 마리인가”만 세는 것이 아니다.

그 동물이 왜 필요한지, 각각의 동물이 장애와 어떤 관계가 있는지, 그리고 다른 주민들의 권리를 침해하지 않으면서 합리적으로 함께 거주할 방법이 있는지를 검토하는 것이 Fair Housing의 기본 원칙이다.

※ 실제 ESA·HOA·Eviction 문제는 사실관계와 제출된 documentation에 따라 법적 결과가 달라질 수 있으므로, 구체적인 분쟁에서는 Fair Housing 또는 HOA 전문 변호사의 검토가 필요하다.