Permit 없는 증축, 집을 팔 때 문제가 될까?

집을 팔다 보면 Seller가 오랫동안 아무 문제 없이 사용해 온 공간이 Escrow가 열린 뒤 갑자기 문제가 되는 경우가 있다.

Garage를 Bedroom으로 바꾸었거나, Patio를 막아 Family Room으로 사용하거나, Bathroom을 하나 더 만들었거나, 뒤뜰에 ADU처럼 사용하는 공간이 있는 경우다.

“20년 동안 이렇게 사용했는데 무슨 문제가 있겠습니까?”

하지만 부동산에서는 오래 사용했다는 사실과 합법적으로 허가된 공간이라는 것은 전혀 다른 문제다.

특히 Single Family House를 볼 때 한 가지 기본적인 개념을 이해하면 쉽다.

Single Family House란 기본적으로 하나의 독립된 Dwelling Unit, 즉 한 가족이 생활하는 하나의 주거공간이라는 뜻이다. 실무적으로 쉽게 생각하면 본채에는 하나의 Kitchen을 가진 하나의 독립된 주거단위를 전제로 한다.

따라서 일반적인 Single Family House 안에 별도의 출입문과 Bedroom, Bathroom 그리고 두 번째 Full Kitchen까지 만들어져 있다면 한 번쯤 확인해야 한다.

“이 공간은 Permit을 받은 합법적인 두 번째 주거공간인가?”

단, 지금은 중요한 예외가 있다.

California에서는 합법적으로 허가된 ADU(Accessory Dwelling Unit)를 Single Family Property에 추가할 수 있고, ADU는 독립적인 생활시설이므로 자체 Kitchen과 Bathroom을 가질 수 있다. JADU 역시 일정한 요건을 충족하면 본채 안에 만들어질 수 있으며 Efficiency Kitchen을 갖출 수 있다. 따라서 Kitchen이 두 개 있다고 무조건 불법이라는 뜻은 아니다. 중요한 것은 두 번째 Kitchen과 주거공간이 어떤 Permit과 승인 아래 만들어졌는지를 확인하는 것이다.

Los Angeles에서는 Kitchen 자체도 단순히 싱크대 하나만 있다고 판단하지 않는다. 시의 Zoning Code는 Sink와 조리시설, 냉장고 공간, Counter Space 등 여러 요소를 기준으로 Kitchen과 Kitchenette를 구분한다. 따라서 작은 Wet Bar와 독립적인 Full Kitchen은 같은 의미가 아닐 수 있다.

예를 들어 MLS에는 4 Bedroom, 3 Bathroom, 2,000 sqft라고 되어 있는데 City Record에는 3 Bedroom, 2 Bathroom, 1,600 sqft라고 되어 있다고 하자.

Buyer라면 나머지 400 sqft가 어디에서 생겼는지 확인해야 한다.

Garage Conversion인가?
Patio Enclosure인가?
뒤쪽 Addition인가?
Permit은 발급되었는가?
그리고 Final Inspection까지 완료되었는가?

Permit을 받았다는 것과 Permit이 최종 승인되었다는 것도 반드시 같은 것은 아니다.

Seller 입장에서도 “내가 만든 것이 아니라 전 주인이 해놓은 것”이라고 해서 무조건 넘어갈 수 있는 것은 아니다. California의 Transfer Disclosure Statement는 Seller가 알고 있는 Permit 없이 이루어진 Room Addition이나 Structural Modification, Alteration 또는 Repair가 있는지를 직접 묻고 있다.

따라서 Seller가 Unpermitted Garage Conversion이나 Bathroom을 알고 있다면 Disclosure가 매우 중요하다.

Buyer에게는 또 다른 문제가 있다.

Permit이 없는 공간이 Appraisal에서 정상적인 Living Area와 동일하게 인정되지 않을 수도 있고, Lender가 문제를 제기할 수도 있다. 향후 Refinance나 다시 매각할 때 같은 문제가 반복될 가능성도 있다.

더 큰 문제는 City가 Code Violation을 확인하는 경우다. 상황에 따라 기존 공사를 현재 Code에 맞추어 Permit을 받고 수정해야 할 수도 있고, 합법화할 수 없다면 원상복구 문제가 생길 수도 있다.

그렇다고 모든 Unpermitted ADU를 무조건 철거해야 하는 것도 아니다.

California는 기존 Unpermitted ADU를 합법화할 수 있는 제도를 확대해 왔고, 특히 일정 요건을 갖춘 오래된 ADU는 Local Agency가 단순히 과거의 Building Code 위반만을 이유로 Permit을 거부하지 못하는 경우도 있다. 다만 Health and Safety 문제가 있다면 별도의 시정이 필요할 수 있다.

그래서 집을 팔기 전 Seller가 해야 할 가장 좋은 준비는 실제 집의 모습과 City Record를 비교하는 것이다.

Los Angeles에서는 LADBS를 통해 Building Permit, Certificate of Occupancy, Plot Plan 및 여러 Inspection 기록을 확인할 수 있다.

Buyer 역시 눈에 보이는 공간만 믿어서는 안 된다.

Garage에 침대가 있다고 Bedroom이 되는 것도 아니고, Patio에 벽과 창문을 설치했다고 자동으로 Living Area가 되는 것도 아니다. Bathroom이 하나 더 있다고 Public Record상의 Bathroom 숫자가 자동으로 늘어나는 것도 아니다.

부동산에서 중요한 것은 “지금 어떻게 사용하고 있는가”보다 “어떤 용도로 합법적으로 승인되어 있는가”이다.

특히 Single Family House에 두 번째 Kitchen이나 독립적인 Living Space가 보인다면 한 번 더 물어보는 습관이 필요하다.

“이 공간은 Permit이 있습니까?”

오랫동안 문제없이 사용한 공간이라고 해서 반드시 합법적인 공간은 아니다.

그리고 Permit 없는 공간은 공짜로 얻은 Square Footage가 아니다.

언젠가 집을 팔거나 Refinance할 때 Buyer, Appraiser, Lender 또는 City가 그 공간이 정말 합법적인지를 물어볼 수 있기 때문이다.