20년 동안 사용한 땅, 정말 내 땅일까?

부동산 경계 침범, Encroachment를 반드시 확인해야 하는 이유

집을 사고팔 때 사람들은 건물의 크기, 방의 개수, 지붕이나 Plumbing 상태는 꼼꼼히 살펴본다. 그런데 정작 그 집이 어디까지 내 땅인지는 의외로 확인하지 않는 경우가 많다. 뒷마당의 Fence가 오랫동안 그 자리에 있었으니 당연히 그곳이 Property Line이라고 생각하기 때문이다.

하지만 Fence가 있다고 해서 그 자리가 반드시 법적인 Property Line인 것은 아니다.

California Department of Real Estate는 Fence, Wall, Building 등이 실제 Boundary Line을 넘어 이웃 부동산으로 들어가는 상황을 대표적인 Encroachment, 즉 경계 침범의 예로 설명한다. Encroachment가 잘못된 침범이라면 토지 소유자는 손해배상이나 제거를 요구할 수 있고, 반대로 오랜 사용관계에 따라 easement나 다른 권리가 문제될 수도 있다.

가장 흔한 예가 Fence다. 예를 들어 Seller가 20년 동안 사용해 온 뒷마당이 있다고 하자. Seller는 당연히 Fence까지가 자기 땅이라고 생각했다. 그런데 집을 팔면서 Buyer가 Survey를 해보니 Fence가 실제 Property Line을 넘어 옆집 땅으로 2 feet 들어가 있었다.

Seller는 이렇게 말할 수 있다.

“20년 동안 아무도 문제 삼지 않았는데 이제 와서 무슨 문제가 됩니까?”

바로 이 질문에서 Encroachment 문제가 시작된다.

과일나무도 경계분쟁을 만든다

조금 가벼운 예를 들어보자. 옆집 오렌지나무나 레몬나무 가지가 Fence를 넘어 우리 집 마당까지 길게 뻗어 있고, 잘 익은 과일이 우리 마당 위에 매달려 있다.

“우리 땅 위에 있으니까 그냥 잘라도 되고 과일도 마음대로 따면 되겠지?”

그렇게 단순하게 생각해서는 안 된다. 나뭇가지가 경계를 넘어왔다고 해서 나무 자체의 소유권이 바뀌는 것은 아니며, 잘못 잘라 이웃의 나무를 훼손하면 오히려 손해배상 문제가 생길 수 있다. California Civil Code는 타인의 나무를 잘못 훼손하거나 제거한 경우 상당한 손해배상 책임이 발생할 수 있도록 규정하고 있다.

과일나무는 작은 사례지만 중요한 교훈을 준다. Property Line을 넘었다는 사실과 그 물건의 소유권은 반드시 같은 이야기가 아니다.

Title Report만 보면 Encroachment를 알 수 있을까?

여기서 또 하나의 오해가 있다.

Buyer가 Preliminary Title Report를 받아보고 아무 문제가 표시되지 않았으니 “경계에도 문제가 없겠지”라고 생각하는 경우다.

그러나 Title과 Survey는 역할이 다르다.

Title Report는 소유권, Recorded Easement, Lien 등 기록된 권리관계를 확인하는 데 중요하다. 반면 Fence, Garage, Wall 또는 Driveway가 실제 현장에서 Property Line을 넘어가 있는지는 Survey를 해야 정확히 알 수 있는 경우가 많다.

한마디로 표현하면:

Title은 기록을 보여주고, Survey는 땅을 보여준다.

따라서 오래된 Fence가 이상하게 꺾여 있거나, 옆집 Garage가 지나치게 가까이 붙어 있거나, Driveway를 두 집이 함께 사용하는 상황이라면 Buyer는 “원래 그런가 보다”라고 넘기기보다 Boundary와 Easement를 확인하는 것이 좋다.

5년 이상 사용하면 내 땅이 되는가?

Encroachment 이야기를 하면 거의 반드시 나오는 질문이 있다.

“California에서는 남의 땅을 5년 동안 사용하면 내 땅이 된다고 하던데요?”

이것은 지나치게 단순화된 이야기다.

여기에는 Adverse Possession과 Prescriptive Easement라는 서로 다른 개념이 등장한다.

Adverse Possession은 일정한 법적 요건을 충족했을 때 토지의 소유권 자체를 주장하는 문제이고, Prescriptive Easement는 토지를 소유하는 것이 아니라 남의 땅을 특정 목적으로 계속 사용할 권리를 주장하는 문제다.

California의 Prescriptive Easement에서는 일반적으로 사용이 5년 동안 continuous and uninterrupted, 외부에서 알 수 있을 정도로 open, 그리고 Owner의 permission 없이 이루어졌는지가 중요한 요소다. 단순히 “5년이 지났다”는 이유만으로 자동으로 Easement가 만들어지는 것은 아니다.

예를 들어 옆집 사람이 내 땅 일부를 자신의 Driveway처럼 10년 동안 이용했다고 하자. 그것만으로 그 사람이 땅의 Owner가 되는 것은 아니다. 하지만 어떤 방법으로 사용했는지, 내가 사용을 허락했는지, 그 사용이 공개적이고 지속적이었는지에 따라 Prescriptive Easement 문제가 제기될 수 있다.

따라서 “좋은 게 좋은 거니까 그냥 쓰게 두자”
라는 생각도 장기간 계속될 경우에는 주의할 필요가 있다.

Encroachment가 발견되면 무조건 철거해야 할까?

반대로 Survey에서 Encroachment가 발견됐다고 해서 다음 날 무조건 Fence나 건물을 철거해야 하는 것도 아니다.

California DRE는 침범이 아주 작고, 철거 비용은 매우 크며, Encroachment가 고의가 아닌 실수에서 발생한 경우에는 법원이 제거 대신 금전적 damages를 인정할 수 있는 상황도 있다고 설명한다.

예를 들어 Garage 벽이 Property Line을 몇 inches 넘어갔는데 이를 철거하려면 건물 전체에 큰 구조적 손상이 발생하고, 실제로 이웃에게 발생하는 피해는 거의 없다면 문제는 단순한 “철거냐 아니냐”로 끝나지 않을 수 있다.

실무적으로는 상황에 따라 Fence를 옮기거나, 구조물 일부를 제거하거나, Encroachment Agreement, Easement 또는 Boundary 관련 Agreement를 작성하고 기록하는 방법을 검토할 수도 있다.

다만 Encroachment를 해결했다고 해서 City의 Setback이나 Building Code 문제까지 자동으로 해결되는 것은 아니다. Property Line을 넘어간 Encroachment와, 자기 땅 안에 있지만 법에서 요구하는 건물과 경계 사이의 거리를 지키지 않은 Setback Violation은 서로 다른 문제다. DRE도 encroachment와 zoning/setback 문제가 함께 발생할 수 있음을 설명한다.

집을 팔 때는 더 중요하다

Seller에게 Encroachment가 있다는 사실 자체보다 더 큰 문제가 될 수 있는 것은 알고도 Buyer에게 말하지 않는 것이다.

예전에 Neighbor로부터 Fence를 옮겨달라는 편지를 받았거나, Boundary 문제로 다툰 적이 있거나, 이미 Survey를 받아 Encroachment를 알고 있었다면 거래 과정에서 매우 중요한 정보가 될 수 있다.

Buyer 입장에서도 Inspection을 건물 내부만 보는 것으로 생각해서는 안 된다. 뒷마당 Fence, Retaining Wall, Garage, Shed, Patio, Driveway, ADU 주변도 살펴봐야 한다.

특히 다음과 같은 모습이 보이면 한번 더 확인해 볼 필요가 있다.

“왜 Fence가 중간에서 갑자기 꺾여 있지?”

“왜 옆집 Garage가 우리 Fence에 거의 붙어 있지?”

“이 Driveway는 누구 땅이지?”

이런 작은 의문이 나중에는 Survey, Easement, Title, Disclosure 그리고 소송 문제로 연결될 수도 있다.

Property Line은 눈으로 결정되지 않는다

부동산 경계 문제에서 가장 위험한 말은 아마 이것일 것이다.

“원래부터 이렇게 되어 있었습니다.”

20년 동안 Fence가 그 자리에 있었다고 해서 반드시 Property Line이 되는 것도 아니고, 오랫동안 다른 사람의 땅을 사용했다고 해서 자동으로 내 땅이 되는 것도 아니다.

반대로 작은 Encroachment가 발견됐다고 해서 모든 경우에 집을 부수거나 Fence를 철거해야 하는 것도 아니다.

중요한 것은 문제를 발견했을 때 추측하지 않고 확인하는 것이다.

Legal Description을 확인하고, Preliminary Title Report에서 Easement를 살펴보고, 경계가 의심된다면 Licensed Land Surveyor의 Survey를 검토하고, 이미 분쟁이 있다면 부동산 전문 변호사의 의견을 받는 것이 안전하다.

부동산에서 2 feet는 눈으로 보면 작은 거리일 수 있다.

그러나 그 2 feet가 누구의 땅인지에 따라 집의 사용방법, 개발 가능성, 매매가격, Disclosure 그리고 거래 자체가 달라질 수 있다.

Fence가 Property Line을 결정하는 것이 아니다.
Property Line이 Fence가 어디에 있어야 하는지를 결정한다.

본 글은 California 부동산에 관한 일반적인 교육 정보이며 개별 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. Boundary, Encroachment, Easement 또는 소유권 분쟁이 있는 경우 Licensed Land Surveyor 및 California 부동산 전문 변호사와 확인하시기 바랍니다.