“As-Is로 샀잖아요.” Seller의 이 한마디면 모든 책임이 끝날까?

부동산 거래를 하다 보면 Buyer와 Seller 사이에서 자주 등장하는 말이 있다. 바로 “As-Is” 다.

많은 Buyer는 As-Is라고 하면 “어떤 문제가 생겨도 Seller에게 책임을 물을 수 없다”고 생각하고, 반대로 Seller는 “As-Is로 팔았으니 Closing 이후에는 아무 책임이 없다”고 생각한다. 그러나 실제로는 그렇게 단순하지 않다.

As-Is의 기본적인 의미는 Buyer가 현재의 물리적 상태 그대로 Property를 인수한다는 것이다. 즉 Seller가 오래된 Roof를 새것으로 교체해준다거나, 낡은 Plumbing을 수리해준다거나, Cosmetic defect를 고쳐주겠다고 약속하지 않는다는 의미에 가깝다.

하지만 여기서 반드시 구분해야 할 것이 있다.

As-Is와 Disclosure는 서로 다른 문제다.

Seller가 수리를 해주지 않는 것과, 자신이 알고 있는 중요한 문제를 Buyer에게 알리지 않는 것은 전혀 다른 이야기다.

예를 들어 한 Buyer가 오래된 Single Family Home을 As-Is 조건으로 구입했다고 하자. Inspection도 진행했고 큰 문제는 발견되지 않았다. 그런데 Closing 후 첫 비가 내린 날 천장에서 물이 떨어지기 시작했다.

Buyer가 Roof Contractor를 불렀더니 놀라운 사실이 발견됐다. 단순히 이번에 처음 생긴 Leak이 아니라, 오래전부터 반복적으로 물이 들어왔던 흔적과 여러 차례 임시로 Patch한 자국이 남아 있었다.

Buyer가 Seller에게 연락하자 Seller가 이렇게 말한다.

“You bought it As-Is.”

과연 이 한마디로 모든 책임이 끝날까?

반드시 그렇지는 않다.

California에서 부동산 Seller는 일반적으로 Property의 가치나 Buyer의 구매 결정에 중요한 영향을 줄 수 있는 Material Fact를 알고 있다면 이를 Disclosure해야 할 수 있다. 특히 Buyer가 정상적인 Inspection만으로 쉽게 발견하기 어려운 숨은 문제라면 더욱 중요하다.

따라서 Seller가 반복되는 Roof Leak을 알고 있었고, 과거에 여러 차례 수리를 했으며, 그 사실을 알리지 않았다면 단순한 As-Is 조항만으로 모든 문제가 해결되는 것은 아니다.

여기서 중요한 것은 Seller가 무엇을 알고 있었는가다.

Seller가 전혀 알지 못했던 문제라면 이야기가 달라질 수 있다. 오래된 집에서는 Seller도 모르는 Plumbing 문제, Electrical defect, Foundation issue 등이 나중에 발견될 수 있다. Seller가 모든 미래의 문제를 보증하는 것은 아니다.

하지만 과거 Contractor Invoice, Insurance Claim, Repair Receipt, 문자나 이메일 등을 통해 Seller가 이미 해당 문제를 알고 있었다는 사실이 확인된다면 상황은 달라질 수 있다.

또 하나 중요한 것이 Transfer Disclosure Statement, 즉 TDS다. 일반적인 California 주거용 거래에서는 예외가 없는 한 Seller가 자신이 알고 있는 Property의 상태와 문제를 Disclosure하는 절차가 있다.

Roof Leak뿐 아니라 Water Intrusion, Foundation issue, Plumbing problem, Electrical defect, Mold, Unpermitted Addition, Boundary dispute 등도 경우에 따라 중요한 Disclosure 대상이 될 수 있다.

그렇다고 Buyer의 책임이 없는 것도 아니다.

오히려 As-Is 거래일수록 Buyer는 Inspection을 더 철저히 해야 한다.

Home Inspection Report에서 “Roof appears near the end of its useful life” 또는 “Further evaluation by a licensed contractor is recommended”라고 적혀 있었는데 Buyer가 추가 검사를 하지 않고 Closing했다면, 이후 문제가 발생했을 때 상황은 달라질 수 있다.

따라서 문제가 생기면 가장 먼저 다섯 가지를 확인해야 한다.

Seller가 그 문제를 알고 있었는가. Seller는 Disclosure에서 무엇이라고 했는가. Buyer가 Inspection을 통해 발견할 수 있는 문제였는가. Inspector가 이미 경고했는가. 그리고 그 문제가 Buyer의 구매 결정이나 Property Value에 영향을 줄 정도로 중요한 문제였는가.

Seller의 Agent도 경우에 따라 중요하다. Residential transaction에서는 Agent가 Property를 합리적으로 육안 검사하고 눈에 쉽게 보이는 중요한 문제를 Buyer에게 알리는 의무가 문제될 수 있다.

따라서 Closing 이후 하자가 발견됐다고 해서 단순히 “As-Is니까 끝났다” 고 생각해서도 안 되고, 반대로 모든 문제를 Seller 책임이라고 생각해서도 안 된다.

부동산에서 As-Is는 “아무 책임도 없다”는 면책용 마법의 단어가 아니다.

보다 정확하게 말하면,

As-Is는 Seller가 수리나 개선을 약속하지 않는다는 의미에 가깝고, Seller가 알고 있는 중요한 사실을 숨겨도 된다는 의미는 아니다.

Buyer 역시 “As-Is니까 어쩔 수 없다”고 포기하기 전에 Disclosure, Inspection Report, Repair History와 Seller가 알고 있었던 사실을 다시 확인할 필요가 있다.

그리고 Seller 역시 “As-Is라고 썼으니 말하지 않아도 된다”고 생각해서는 안 된다.

부동산 거래에서 가장 큰 분쟁은 오래된 집 자체에서 생기는 것이 아니라, 때로는 알고 있었지만 말하지 않은 사실에서 시작된다.

그래서 As-Is 거래에서 가장 중요한 것은 계약서의 두 단어가 아니라 결국 이것이다.

무엇을 알고 있었고, 무엇을 알렸으며, Buyer는 무엇을 확인했는가.

그 세 가지가 Closing 이후의 분쟁을 결정하는 핵심이 될 수 있다.

본 글은 일반적인 부동산 정보 제공을 위한 것이며 특정 거래에 대한 법률 자문이 아닙니다. 실제 분쟁이 발생한 경우 계약서와 Disclosure 자료를 가지고 부동산 전문 변호사의 검토를 받는 것이 좋습니다.