감정가보다 비싼 집, 그래도 사야 할까?

집을 구입하다 보면 Buyer가 가장 혼란스러워하는 순간 중 하나가 있다. 마음에 드는 집을 찾아 Seller와 가격 협상까지 마치고 계약했는데, Lender가 주문한 Appraisal 결과가 계약가격보다 낮게 나오는 경우다.

예를 들어 Seller가 집을 $1,050,000에 시장에 내놓았고, Buyer와 협상 끝에 $1,000,000에 계약했다고 하자. 그런데 융자를 진행하면서 Appraisal을 했더니 감정가는 $950,000으로 나왔다.

이때 Buyer는 자연스럽게 묻게 된다.

“감정가가 $950,000인데 내가 $1,000,000을 주고 사면 $50,000을 손해 보는 것 아닌가?”

이 질문에 답하려면 먼저 부동산에 존재하는 서로 다른 ‘가격’을 이해해야 한다.

Seller가 정하는 것은 Asking Price, 즉 매도 희망가격이다. Seller가 자신의 집을 얼마에 팔고 싶은지를 시장에 제시하는 가격이다. 그러나 Seller가 $1,050,000을 원한다고 해서 그 집의 가치가 자동으로 $1,050,000이 되는 것은 아니다.

그다음은 Purchase Price다. 이것은 Seller 혼자 결정하는 가격이 아니다. Buyer가 얼마를 지불할 의사가 있는지, Seller가 얼마에 팔 의사가 있는지가 협상을 통해 만난 가격이다. 결국 실제 거래가격은 Seller와 Buyer가 함께 결정한다.

그리고 또 하나가 Appraised Value, 감정가다. 여기서 중요한 점은 Lender가 감정가를 직접 정하는 것이 아니라는 것이다. 융자를 제공하는 Lender가 Appraisal을 요구하고, 독립적인 Appraiser가 최근 주변 매매사례, 위치, 건물 크기, Lot Size, 방과 욕실 수, 상태, Remodeling 정도 등을 비교해 그 부동산의 가치에 대한 의견을 제시한다.

쉽게 말하면,

Seller는 Asking Price를 제시하고,
Buyer와 Seller는 Purchase Price를 결정하며,
Lender가 의뢰한 Appraiser는 Appraised Value를 산정한다.

그렇다면 Market Value, 즉 시장가치는 무엇일까?

시장가치는 Seller가 원하는 가격도 아니고 Appraiser 한 사람이 정하는 숫자만도 아니다. 정상적인 시장에서 충분한 정보를 가진 Seller와 Buyer가 강요받지 않고 협상했을 때 형성될 가능성이 높은 가치라고 이해하는 것이 좋다. 결국 부동산 시장의 최종 가격은 팔려는 사람과 사려는 사람이 만나는 지점에서 만들어진다.

그렇기 때문에 감정가가 계약가격보다 낮다고 해서 반드시 Buyer가 잘못된 가격에 집을 샀다고 단정할 수는 없다.

감정은 주로 이미 거래가 끝난 과거의 Comparable Sales, 즉 주변 유사 매매사례를 참고한다. 그러나 Buyer는 오늘의 시장에서 집을 사고 있다. 매물이 부족하거나 특정 지역, 특정 Street, School District를 원하는 Buyer가 많다면 최근 Comparable보다 높은 가격에 거래될 수도 있다. 집 전체가 훌륭하게 Remodeling되어 있거나 같은 조건의 집을 다시 찾기 어려운 경우도 마찬가지다.

반대로 Multiple Offer가 붙었다는 이유만으로 흥분해 가격을 계속 올렸다가 감정가가 크게 낮게 나왔다면 이야기가 달라진다. 주변의 비슷한 집들이 지속적으로 훨씬 낮은 가격에 거래되고 있다면 Low Appraisal은 Buyer에게 다시 한번 가격을 생각해보라는 신호가 될 수 있다.

문제는 감정가보다 Loan에서 더 크게 나타난다

앞의 사례로 돌아가 보자.

Purchase Price가 $1,000,000, Appraised Value가 $950,000이라고 하자.

Buyer가 처음 20% Down Payment를 계획했다면 $200,000을 내고 약 $800,000의 Loan을 받을 것으로 생각했을 것이다.

하지만 일반적인 융자에서는 LTV를 계산할 때 Purchase Price와 Appraised Value 중 낮은 금액이 중요하다. $950,000의 80%라면 약 $760,000이다.

Seller가 가격을 $1,000,000 그대로 유지한다면 Buyer는 약 $240,000을 준비해야 할 수 있다. 처음 계획했던 $200,000보다 약 $40,000의 현금이 추가로 필요해지는 것이다. 정확한 Loan 금액은 프로그램과 Buyer의 자격조건에 따라 달라질 수 있지만, 중요한 것은 Low Appraisal이 Buyer의 현금 부담을 증가시킬 수 있다는 점이다.

이때 Buyer에게는 몇 가지 선택이 있다.

Seller에게 가격을 낮춰달라고 다시 협상할 수도 있고, Buyer와 Seller가 차액을 나누어 부담할 수도 있다. Buyer가 그 집의 가치를 높게 평가한다면 Appraisal Gap을 현금으로 부담하고 계약을 계속 진행할 수도 있다. 또한 Appraisal에 중요한 Comparable이 빠졌거나 객관적인 오류가 있다고 판단된다면 Lender를 통해 재검토를 요청하는 방법도 있다.

그리고 계약에 Appraisal Contingency가 남아 있는지도 매우 중요하다. Low Appraisal이 나왔다고 해서 자동으로 Buyer가 계약을 취소할 수 있는 것은 아니다. 계약 조건과 contingency 상태를 먼저 확인해야 한다.

그렇다면 결국 감정가보다 비싸게 나온 집을 사야 할까?

정답은 단순한 Yes 또는 No가 아니다.

그 집에서 장기간 거주할 계획이고, 위치가 좋으며, 같은 조건의 집을 다시 찾기 어렵고, 가격 차이를 부담해도 재정적으로 무리가 없다면 감정가보다 조금 높은 가격에 구입하는 것이 반드시 나쁜 선택이라고 할 수는 없다.

하지만 주변 Comparable이 계약가격보다 지속적으로 낮고, 가격 경쟁 때문에 지나치게 높은 Offer를 썼으며, Appraisal Gap을 메우기 위해 비상자금까지 모두 사용해야 한다면 한 번 더 생각해볼 필요가 있다.

집을 살 때 가장 위험한 생각은 “감정가가 낮으니 무조건 비싸다” 반대로 “마음에 드니 감정가는 상관없다” 라고 단순하게 판단하는 것이다.

부동산에는 하나의 가격만 존재하지 않는다.

Seller에게는 Asking Price가 있고, Buyer와 Seller가 합의한 Purchase Price가 있으며, Lender의 융자를 위해 Appraiser가 산정한 Appraised Value가 있다. 그리고 이 모든 숫자들이 실제 시장에서 만나면서 Market Value가 형성된다.

따라서 감정가와 계약가격이 다르다면 가장 먼저 물어야 할 질문은 이것이다.

“얼마나 차이가 나는가?”가 아니라
“왜 차이가 나는가?”

그리고 마지막으로 Buyer 자신에게 물어야 한다.

“이 차액을 지불할 만큼 이 집이 나에게 가치가 있는가?”

그 질문에 합리적으로 답할 수 있다면 감정가와 계약가격이 다르다는 사실만으로 좋은 집을 포기할 필요는 없다. 반대로 그 답을 찾지 못한다면, 잠시 멈추고 가격을 다시 검토하는 것이 현명한 부동산 구매일 수 있다.